這兩天跟朋友聊天，發現如今北京市場的買房人，已經不是觀望，而是“等”——等著房價下跌，然后再出手。
這種心態是可以理解的，2021年房價下跌已成定局。
北京房價走勢最新消息2021，從目前來看，市場情形跟2018年的限競房主體市場有點相像，都是供應井噴，都是觀望。2018和2019年那會兒，開發商扛不住率先通過各種形式降價，今年會不會重復歷史？甚至，今年是改善主體市場。相對于剛需而言，改善有更多的預算，他們沒有上車的迫切，更加“等”得起。
所以，今年的改善客群們，有沒有可能等到降價呢？
如果說是比地塊指導價格低的價格，或者說是比9、10月開盤時擁有更大優惠的話，那是非常有可能的。
目前來看，大部分的地塊都是按照指導價格開盤的，很少有低于的，因為光是指導價格賣，很多項目就已經是微利或者是虧本了。
當然，也有低于指導價格開盤的，主要是市場不好，同時區域內此前在售項目的價格距離新出項目指導價格有一定距離，新出項目有很大可能會考慮低于指導價格開盤，當然，這個比較少。
另外，就是臨近年底了，市場不好，房企迫于業績與回款壓力，會推出一定的優惠。
一般而言，對于自住型買房人而言，不管是剛需還是改善，還是非常建議抓住年底這個窗口期的。
如果說要等一個比較普遍，或者說比較大幅度的降價的話，那應該非常的難了。
首先，今年的市場情況，跟2018年的市場，雖然表現相似，但是有著本質的區別。
2018年和2019年的市場，市場進入觀望情緒中，一方面是現有供應的井噴與同質化。更加重要的原因是，后面出來的地塊幾乎都是同樣性質同樣價格的限競房地塊；同時，當時處于政府持續收緊調控的周期內，即使面對市場內大面積的虧損，政府的態度依然是堅決的打壓；對于后市，開發商在短期內看不到改善的可能，所以果斷選擇以價換量。
但是，到了今年，最重要的政府的態度是完全不一樣的。從ZY來看，已經釋放了放松金融調控的態度，并且連續表態要維護“房企的合理利潤”；從北京來看，依然秉持著“維持房價穩定小幅上漲”的主旨，二批次地雖然大量流拍，但是二批次地出來的時候，其地塊附著的未來指導房價，相比于一批次地，是上漲的；所以，從政府的態度來看，是希望房價穩步小幅上漲，接下來，即使不會明顯放松，但也不可能收緊調控。
此外，從本輪遇冷的原因分析，是針對房企和銀行的紅線政策，導致房企沒有錢拿地，也導致買房人的貸款發放難；而20號左右來自央行、銀監會官員的持續喊話，已經預示著房企和買房人的貸款不會再像以前那么難；再疊加馬上就是2022年了，新一年的貸款額度出來了：眼看“卡脖子”的資金問題有所緩解，房企降價的動力就更低了。
最后，從目前北京新房項目的表現來看，降價意愿也不強。最明顯的就是目前的渠道費用最高也不到2%。對于房企而言，在降價之前，肯定會有一個先行步驟——提高渠道費用。這既是沒有辦法的辦法，重賞之下必有勇夫；同時也是一種默契，寧愿給渠道更多費用，然后讓渠道通過返現給客戶的方式變相降價，也不會直接降價。直接降價的負面影響太大了，加重市場觀望情緒，讓自己陷入被動。
或許有人覺得，房地產稅就要來了，上海都出現了一次性甩賣90多套房的事情，北京肯定也會有。是的，應該會有，但不是新盤，也不影響市場整體，也就增加幾條爆款新聞而已。
事實上，房地產稅的推進，目前來看，反而利好北京這樣的一線城市。持有環節開始征稅了，你買老家還是買北京？當然，房地產稅要來了，也警醒大家買房要更挑剔一點。
那么，什么時候買才合適？
這個問題，在每一輪市場下行的時候，都會被提出，其他城市不論，在北京，幾乎所有的歷史經驗都是：自住的，隨時買；尤其是在市場遇冷的時候，更加是絕好的買入時機，因為此時可以從容地挑選，甚至是跟開發商聊一聊付款周期、折扣優惠等。即使是買在2017年高點的，2019年也都結束了站崗。
然而，每一次遇冷的時候，買房人還是會提出這個問題，因為誰也不能鐵口直斷，說這一次也那樣。所以，與其去做一些虛無縹緲的預測，還不如遵守一些被無數次驗證過的北京買房“真理”——
1、普通買房人，不要想著抄底；幾乎所有能抄到底的人，靠得都是運氣；抄底成功的概率之低，遠遠不值得為其付出任何代價。
2、對于自住型買房人而言，一定要以至少5年為周期看得失，而放在這個周期來看，越早買越好，買得時候，房價不漲就是你賺。
既然年底很大可能會有優惠，已經買了的是不是虧了？不會，最多沒有占到小便宜而已，換個角度看，先買的人可能更贏。
是不是一定要等優惠出現呢？也不一定，為了等一點優惠出現，錯過了窗口期就得不償失了。誰也不知道自己此時此刻拿到的優惠就是最好的優惠。
當然，也有可能是你下手了，但是接著價格有點小降，或者出現更好的優惠了。這個其實也不必覺得虧了?，F在的項目基本都是一次性開盤，而且每套房之間也拉不開單價差距，你先買，差不多的價格買到更好的樓棟和樓層，對于居住而言，這個比一點優惠要重要的多。
回頭看看前兩年的限競房市場，趕上買了的人，無論是什么時候買的，都是賺了，沒有人會懊惱自己拿到的優惠比別人低；沒趕上的悔之不及，損失大幾十萬。
這一波的改善也是一樣，你買1000萬左右的房，不要被十幾萬的利益左右了決策。
